Wissenswertes zum Hausverkauf
Die GIMA ist – anders als viele konventionelle Makler – daran interessiert, Eigentümer*innen, Kaufinteressierte und Mietparteien gleichermaßen zu beraten. Hier geben wir einen Überblick über die Themen, die für diese Beratung eine Rolle spielen.
HINWEIS: Diese Erläuterungen stellen keine (steuer)rechtliche oder juristische Beratung dar und ersetzen nicht die Beratung durch Rechtsanwält*innen oder Steuerberater*innen.
Alternativen zum Verkauf
Die Beweggründe für einen Verkauf können vielfältig sein. Ähnlich vielfältig sind die Alternativen, die es abgesehen von einer vollständigen Übertragung des Eigentums gibt.
Vor allem für Eigentümer*innen, die zum Beispiel aus familiären Gründen eine starke emotionale Verbindung zum Grundstück haben, kann ein Erbbaurecht oder eine Leibrente interessant sein. Eine eigene Wohnung im Haus kann dafür ebenfalls ausschlaggebend sein, oder das Interesse an kontinuierlichen Erträgen. Der Nießbrauch und das eingetragene Wohnrecht sind Instrumente, die einen Verkauf ergänzen oder als Gegenwert für z.B. ein Entgegenkommen beim Kaufpreis genutzt werden können.
Die GIMA nimmt alle Alternativen bei der Beratung und Vermittlung mit in den Blick.
Ein-Haus-Modelle
Manchmal findet sich keine bestehende Organisation für einen Kauf oder die Rahmenbedingungen erfordern eine Lösung im kleineren Rahmen. Dann kann eine eigene Rechtsform für das individuelle Grundstück sinnvoll sein. Neben den Vorteilen im Einzelfall, birgt eine Ein-Haus-Genossenschaft oder eine Ein-Haus-GmbH allerdings auch Risiken für die Gemeinwohlorientierung, vor allem im Bezug auf die Langfristigkeit der Eigentumsbindung.
Die GIMA nimmt diese Ein-Haus-Modelle in den Blick und begleitet ihren Aufbau, um gerade bei kleineren Projekten gemeinschaftliche Modelle realisieren zu können.
Energieeffizienz
Der Gebäudesektor verursacht mit 30-40% einen Großteil der Treibhausgas-Emissionen in Deutschland. Der politisch festgelegte Klimapfad und Vorgaben auf europäischer Ebene forcieren eine schrittweise energetische Optimierung von Gebäuden. Die Energieeffizienz hat deshalb einen immer größeren Einfluss auf Wohnqualität, Wertermittlung und Verkaufschancen.
Die GIMA bietet mit einem Energie-Effizienz-Experten professionelle Energieberatung, Baubegleitung und Fördermittelberatung an.
Erbe
Wird eine Immobilie vererbt, kann das belastend für die Familie sein. Wenn Sie für alle Beteiligten eine zufriedenstellende Lösung finden wollen, ist eine Moderation von großem Wert. Gerne unterstützen wir Sie in dieser Situation oder verweisen Sie an geeignete Fachleute. Eine fachanwaltliche Beratung ist darüber hinaus je nach Fallskonstellation empfehlenswert.
Die GIMA begleitet Erblasser*innen und Erb*innen gleichermaßen mit ihren erfahrenen und fachlich kompetenten Berater*innen.
Finanzierung
Im Zentrum der Finanzierung stehen bei Mietshäusern immer die Mieten, die von den Nutzer*innen gezahlt werden. Mit diesen Erträgen werden die Kosten gedeckt, die für den Kauf und die Bewirtschaftung anfallen.
Eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung stellt Kosten und Erträge eines Projekts über einen definierten Zeitraum gegenüber. Diese Planung ist für den Start und den Betrieb eines Projekts oder die Planung eines Verkaufs essenziell.
Die GIMA erstellt im Rahmen ihrer Beratung für jedes Haus eine umfangreiche Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, um den Kaufpreis und die finanzielle Tragfähigkeit des Projekts zu ermitteln.
Gebäude-Energie-Gesetz (GEG)
Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) stellt wichtige Anforderungen an Bestandsgebäude, an die Errichtung von Neubauten oder die Erstellung von Energieausweisen. Die Erzeugung erneuerbarer Energie und Effizienzmaßnahmen an Gebäuden liegen im überragenden öffentlichen Interesse und dienen der öffentlichen Sicherheit, so die bemerkenswerte Zielstellung des GEG.
Die GIMA erläutert Ihnen gerne die mit dem GEG verbundenen Herausforderungen und Potentiale.
Genossenschaften
Eine Genossenschaft hat das Ziel, die wirtschaftlichen oder sozialen Verhältnisse der Genossenschaftsmitglieder durch einen gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern.
Wohnungsgenossenschaften in Berlin und Brandenburg können grob in Kleine (Junge) Genossenschaften und Große (Traditions-) Genossenschaften unterschieden werden.
Die GIMA ist eine Genossenschaft, die Ihre Mitglieder und andere gemeinwohlorientierte Unternehmen beim Kauf von Immobilien unterstützt.
Hausverkauf
Für Eigentümer*innen ist ein Hausverkauf oft einmalig im Leben und entsprechend wirtschaftlich und emotional bedeutsam. Die GIMA hilft Ihnen, einen Anfang zu finden, Gedanken zu sortieren, Entscheidungen zu treffen und Ihre Ziele umzusetzen. Handeln Sie – je früher desto besser.
Für Mietparteien ergeben sich nach einem Verkauf mitunter mittel- bis langfristige Konsequenzen. Die Nachricht kann also für Unruhe sorgen. Die Mitwirkung der Nutzer*innen kann aber auch viele zusätzliche Möglichkeiten beim Hauskauf eröffnen.
Der Kaufpreis und die Wahl der Käufer*in sind die zentralen Weichenstellungen beim Hausverkauf für die zukünftige Nutzung und Verfügbarkeit der Mietflächen in einem Haus.
Die GIMA begleitet deshalb Eigentümer*innen, Mietparteien und Käufer*innen gleichermaßen von der Erstberatung bis zum Kaufvertrag.
Kommunale Wohnungsunternehmen
Von der Rechtsform der Genossenschaft deutlich zu unterscheiden sind die kommunalen Wohnungsunternehmen. Diese Unternehmen befinden sich in vollem Eigentum der Kommune oder des Landes und werden über Mitglieder im Aufsichtsrat oder in anderen Gremien kontrolliert. Es handelt sich hierbei nicht um gemeinschaftlich oder von Mitgliedern (Mieter*innen) getragene Organisationen.
Die GIMA berücksichtigt bei der Vermittlung auch kommunale Wohnungsunternehmen als mögliche Kaufinteressent*innen.
Mietrecht
Ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel in bewohntem Zustand verkauft. Hinzu kommen ggf. Mietparteien in den Gewerberäumen. Kauf bricht Miete nicht, so steht es in § 566 BGB. Die bestehenden Mietverhältnisse werden also bei einem Verkauf von der Kaufpartei übernommen.
Die GIMA legt mit der Auswahl entsprechender Kaufinteressent*innen Wert darauf, dass die Bedürfnisse der Mietparteien über das gesetzliche Maß hinaus Berücksichtigung finden.
Mietshäuser Syndikat
Das Modell des Mietshäuser Syndikats (MHS) entstand in den 1980er Jahren. Bis heute sind bundesweit knapp 200 Hausprojekte mit diesem Modell realisiert worden. Jedes Hausprojekt ist Mitglied im bundesweiten Projektverbund, dem Mietshäuser Syndikat e. V. Zusammen mit seiner hundertprozentigen Tochtergesellschaft, der Mietshäuser Syndikat GmbH, bildet dieser Projektverbund das Fundament des Modells.
Ziel des Modells ist ein sogenannter Asset-Lock, also eine Verwertungssperre, bezogen auf die jeweilige Immobilie. Zu dieser Wirkung führen drei einfache Regeln kombiniert mit einer kritischen Masse der im Verbund organisierten Hausgemeinschaften.
Die GIMA berät vor allem Hausgemeinschaften mit einem hohen Anspruch an Selbstorganisation zu diesem Modell.
Rechtsformen
Wer ein Haus kauft, übernimmt die Verantwortung für alle Mietparteien und die besondere Entscheidung, damit Profit für Einzelne oder einen Nutzen für Viele zu erzielen.
Das gemeinschaftliche Eigentum und der sozialverträgliche Umgang mit einem Haus kann mit verschiedenen Rechtsformen realisiert werden. Gemeinsam ist ihnen, dass sie auf eine langfristige Eigentumsbindung ausgerichtet sind. In Literatur und Fachkreisen werden entsprechende Unternehmen als „gemeinwohlorientiert“ oder „marktfern“ beschrieben.
Für die GIMA ist bei einem Hausverkauf das Thema der Rechtsform zentral, weil insbesondere daran die Langfristigkeit und Gemeinwohlorientierung festgemacht werden kann.
Sanierung
Sanierung ist ein Überbegriff für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung. Die GIMA bietet mit einem Energie-Effizienz-Experten professionelle Energieberatung, Baubegleitung und Fördermittelberatung an.
Sozialverträglichkeit
Was sozialverträglich ist, kann im Hinblick auf soziale Herkunft, ökonomische Verhältnisse und persönliche Ansprüche unterschiedlich betrachtet werden. Dennoch nutzen wir den Begriff, um eine andere Komponente in die Logik rund um Wohnen, Miete und Immobilien einzubringen.
Der persönliche Lebensraum von Menschen sowie ihr Zusammenleben ist nun mal sozial. Alle Umstände, die das berücksichtigen oder fördern, verstehen wir als sozial verträglich. Zugleich sehen wir einen deutlichen Zusammenhang zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen.
Wenngleich im öffentlichen und medialen Diskurs eine starke Polarisierung stattfindet, sehen wir einen direkten Austausch und eine Verbindung dieser Interessensbereiche als wesentliche Komponente für eine friedlichere Gesellschaft. Deshalb betrachten wir alles, was mit Häusern zu tun hat, durch eine soziale und eben sozial verträgliche Brille.
Stiftungen
Boden- und Immobilienstiftungen sorgen für eine langfristige Zweckbindung des Eigentums und Entkoppelung vom Markt. Üblicherweise treten Stiftungen aufgrund ihrer Gemeinnützigkeit oder einer Erbbaurecht-Konstruktion nicht selbst als Vermieterin auf. Wenn Hausverkäufer*innen interessiert sind, ihr Grundstück ganz oder teilweise zu stiften, erhalten sie in der Regel eine steuerlich absetzbare Spendenquittung.
Beispiele: Elsbach Stiftung, Stadtbodenstiftung, Stiftung Trias, Stiftung Edith Maryon, Stiftung Umverteilen, Stiftung Nord-Süd-Brücken
Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht sorgt immer wieder für Verwirrung beim Immobilienverkauf. Grundlegend muss zwischen dem kommunalen Vorkaufsrecht nach Baugesetzbuch (BauGB) und dem Vorkaufsrecht für Mietparteien nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) unterschieden werden.
Das kommunale Vorkaufsrecht kann nur von einer Behörde ausgeübt werden. Es wurde durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) im November 2021 in seiner Anwendung deutlich begrenzt. Es gilt für Grundstücke, für die eine Kommune ein öffentliches Interesse feststellt.
Das Mietervorkaufsrecht ist ein persönliches Recht, das nur von der jeweiligen Mietpartei ausgeübt und nicht übertragen werden kann. Es gilt für Eigentumswohnungen und nur für diejenige Mietpartei, die bereits zum Zeitpunkt der Begründung des Wohneigentums (Teilungserklärung) in dieser Eigentumswohnung gewohnt hat.
Wertermittlung
Die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) legt Regeln zur Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) fest. Dieser Wert gibt an, welcher Preis für eine Immobilie unter idealisierten Marktbedingungen voraussichtlich erzielbar wäre.
Die GIMA führt eine Bestandserfassung und wirtschaftliche Gesamtbetrachtung eines Hauses durch und liefert eine ausgewogene Wertermittlung für einen pragmatischen und realistischen Verkaufsprozess.
Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentum und die damit verbundene Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein Eigentumsmodell für Mehrfamilienhäuser, in denen die Wohnungen über eine Teilungserklärung in einzelne Grundbücher unterteilt sind.
Anders als es der Name vielleicht vermuten lässt, unterscheidet sich dieses Modell ganz grundlegend von den gemeinschaftlichen Eigentumsformen. Das heißt nicht, dass dieses Modell per se schlecht ist. Allerdings sind damit Aspekte wie das Recht auf Eigenbedarf oder Wertsteigerungen verbunden, die in angespannten Wohnungsmärkten durchaus kritisch zu betrachten sind.
Die GIMA sieht Wohnungseigentum nicht als gemeinwohlorientiertes Modell für Immobilien und rät deshalb in der Regel zur Rückumwandlung von Einzel- in Gemeinschaftseigentum.
Vertrauliche und unverbindliche Beratung
Zum Kennenlernen werden 1-2 unverbindliche Gespräche geführt, in denen Sie Fragen loswerden können und über das Angebot der GIMA informiert werden
Wir sorgen dafür, dass Ihr Haus nach dem Verkauf ein verlässliches Zuhause bleibt.