Alternativen zum Verkauf

Erbbaurecht

Anstatt ein Grundstück zu verkaufen, können Eigentümer*innen auch nur das Recht an dessen Nutzung verkaufen. Das Grundstück, also der Boden auf dem ein Haus steht, bleibt im ursprünglichen Besitz. Die Nutzung wird durch ein Erbbaurecht geregelt.

Um ein Erbbaurecht vergeben zu können, muss ein neues Grundbuch gebildet werden. Boden und Immobilie werden getrennt und in zwei Grundbüchern gefasst.

Geregelt ist diese besondere Alternative zum Hausverkauf im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Über die Rahmenbedingungen und den Erbbauzins schließen beide Vertragsparteien einen Vertrag über 50-99 Jahre ab.

Das Erbbaurecht ist übertragbar: Beide Parteien können ihre Erbbaurechte unter bestimmten Bedingungen verkaufen. Der Erbbaurechtsvertrag bleibt aber bestehen und sichert so die Rahmenbedingungen der Nutzung langfristig ab.

Nach Ablauf der vereinbarten Dauer geht das Erbbaurecht entweder wieder an den Grundstückseigentümer/die Grundstückseigentümerin zurück oder das Erbbaurecht wird verlängert.

Durch die lange Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags können beide Vertragsparteien finanziell langfristig sicher planen. Die Aufteilung in Bodeneigentum und Bewirtschaftung des Bodens ermöglicht es, die Zuständigkeit nach den Kapazitäten und Fähigkeiten der Vertragsparteien aufzuteilen.

Im Erbbaurechtsvertrag können sogar bestimmte Nutzungen und Ziele bis hin zu preislichen Vorgaben vereinbart werden, sodass Grundstückseigentümer*innen mitgestalten können, wie ihr Grundstück zukünftig bewirtschaftet und bebaut wird.

Fazit: Das Erbbaurecht bringt Grundstückseigentümer*innen verlässliche Einkünfte durch den Erbbauzins, zudem haben sie bei Interesse Einflussmöglichkeiten, was die Nutzung des Bodens und der Gebäude angeht. Den Erbbaurechtsnehmer*innen wird die Finanzierung erleichtert, da der Bodenwert beim Grundstückeigentümer/der Grundstückseigentümerin verbleibt und mit dem Erbbauzins über einen langen Zeitraum refinanziert werden kann.

Leibrente

Vereinbaren Käufer*in und Verkäufer*in vertraglich eine Leibrente, erhält der Verkäufer/die Verkäuferin keinen oder nur einen anteiligen Kaufpreis, dafür aber wiederkehrende Zahlungen, üblicherweise auf Lebenszeit. Geregelt ist das in §§ 759 ff. BGB.

Höhe und Intervall der Zahlungsbeträge werden vertraglich vereinbart, wobei die Rente im Zweifel grundsätzlich für drei Monate vorauszuzahlen ist. Die Leibrente kann durch eine Reallast grundbuchlich gesichert werden und wird oft durch ein Wohnrecht des Verkäufers/der Verkäuferin ergänzt. Eine Leibrente ist im Gegensatz zum Erbbaurecht nicht übertragbar.

Fazit: Käufer*innen, die eine Leibrente vereinbaren, sind oft gemeinnützige Stiftungen. Ihnen wird ein ggf. verbleibender Restbetrag dann vertrauensvoll und sinnstiftend zugedacht. In Immobilienkreisen wird die Leibrente mitunter kritisiert, weil den Käufer*innen unterstellt wird, dass sie auf einen finanziellen Vorteil durch den Tod der Verkäufer*innen spekulieren. Der finanzielle Vorteil kann durchaus gegeben sein, das ist richtig. Jedoch wird die Leibrente üblicherweise aus freien Stücken und auch von Verkäufer*innen ganz bewusst vereinbart. Er oder sie muss nicht plötzlich mit einem größeren Verkaufserlös hantieren, sondern profitiert von einer sicheren Zusatzrente. Über die Vor- und Nachteile klären wir Sie in der Beratung genau auf.

Nießbrauch

Der Nießbrauch stellt keine vollwertige Alternative zum Verkauf dar, soll hier jedoch aufgrund der häufigen Anwendung in Verbindung mit einem Verkauf ebenfalls erwähnt werden. Bei Immobilien erlaubt der Nießbrauch der berechtigten Person, das Grundstück, die Immobilie oder auch nur eine Wohnung zu nutzen. Sie kann (im Unterschied zum Wohnrecht, zur Pacht oder Miete) die sogenannte „Fruchtziehung“ beanspruchen – auch gegenüber jeder dritten Person.

Damit sind bei einem landwirtschaftlichen Grundstück die Ernteerträge oder bei einer Wohnung die Mieteinnahmen gemeint. Eigentümer*innen können zum Beispiel ein ganzes Haus verkaufen und sich für die Wohnung, in der sie weiter wohnen wollen, ein Nießbrauch eintragen lassen. Sie können dann dort mietfrei wohnen oder die Wohnung weitervermieten. Dafür bekommen sie einen etwas geringeren Kaufpreis.

Der Nießbrauch ist bei Immobilien durch Eintragung ins Grundbuch bestellt und damit ein dingliches Recht. Das heißt es bleibt auch bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird – der Nießbrauch ist also unabhängig vom Eigentumswechsel. Gleichzeitig ist der Nießbrauch aber auch an die Person gebunden und nicht vererbbar.

Wohnrecht

Auch das Wohnrecht ist keine echte Alternative zum Verkauf, kann jedoch ebenfalls damit verbunden werden, etwa wenn der Verkäufer/die Verkäuferin im Haus wohnen bleiben will. Das Wohnrecht wird üblicherweise grundbuchlich gesichert und richtet sich dann nach § 1093 BGB. Es berechtigt im Gegensatz zum Nießbrauch lediglich zur Nutzung eines (Teil-)Gebäudes oder einer Wohnung. Das Wohnrecht kann sehr unterschiedlich ausgestaltet werden wie bspw. durch mietfreies Wohnrecht, Wohnrecht mit reduzierter Miete, Wohnrecht mit voller Miete. Das Wohnrecht kann auf eine bestimmte Zeit oder Lebenszeit vereinbart werden. Im Normalfall ist das Wohnrecht nicht vererbbar.