Wissenswertes zum Hausverkauf

Der Umgang mit einem Haus berührt viele Themen. Die GIMA ist – anders als viele konventionelle Makler – Ansprechpartnerin für Eigentümer*innen, Kaufinteressierte und Mietparteien. Die offene Moderation und vertrauensvolle Kommunikation mit allen beteiligten Partein ist für uns besonders wichtig. Hier geben wir einen groben Überblick über die Themen unserer Beratungsleistung.

HINWEIS: Diese Erläuterungen stellen keine steuerrechtliche oder juristische Beratung dar und ersetzen nicht die Beratung durch Rechtsanwält*innen oder Steuerberater*innen. 

Sanierung ist ein Überbegriff für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung.

Instandhaltung und Instandsetzung

Bei der Instandhaltung geht es darum, sichtbare Mängel regelmäßig zu beobachten und zu beseitigen. 

Eine Instandsetzung wird hingegen notwendig, wenn größere Schäden auftreten und einen tiefgreifenderen oder umfangreicheren Eingriff erfordern.

Modernisierung

Bei der Modernisierung wird ein Gebäude nicht nur erhalten, sondern verbessert. Das kann z.B. die Nutzbarkeit, die Energiebilanz oder die Wohnqualität betreffen.

Modernisierungskosten dürfen unter bestimmten Bedingungen (§§ 559 – 559e BGB) auf die Miete umgelegt werden. Der maximale Umlagespielraum liegt bei jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten.

Energetische Sanierungsmaßnahmen

Energetische Sanierungsmaßnahmen sollen grundsätzlich den CO2-Austoß und die Energieeffizienz eines Gebäudes optimieren, aber natürlich auch die Wohnqualität verbessern. Die Bewertung der Energieeffizienz spielt eine immer größere Rolle im Gebäudesektor, weil Banken bei der Risikobewertung ihrer Portfolios immer stärker auf Nachhaltigkeit und die Einhaltung der Klimaziele abstellen müssen. Für energetisch schlechter bewertete Immobilien bekommen Eigentümer*innen somit in Zukunft regelmäßig schlechtere Finanzierungsbedingungen.

Die Verantwortung für den Nachweis und die Optimierung des CO2-Austoßes eines Gebäudes liegt gemäß Gebäude-Energie-Gesetz (Link) grundsätzlich bei den Eigentümer*innen der Immobilie. Der Energieausweis (Link) dient als Nachweis für die Energieeffizienz eines Gebäudes und ist bei Vermietung oder Verkauf zwingend erforderlich.

Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) stellt wichtige Anforderungen an Bestandsgebäude (GEG Teil 3), an die Errichtung von Neubauten (GEG Teil 2) und Anlagen (GEG Teil 4) oder die Erstellung von Energieausweisen (Teil 5). Die Erzeugung erneuerbarer Energie und Effizienzmaßnahmen an Gebäuden liegen im überragenden öffentlichen Interesse und dienen der öffentlichen Sicherheit, so die bemerkenswerte Zielstellung des GEG.

Die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) legt konventionelle Wertermittlungsverfahren fest, die auf Basis von indexierten Herstellungskosten, erwartbaren Mieterträgen und vergleichbaren Verkäufen bzw. einer Kombination dieser Faktoren den Verkehrswert bestimmen.

Der Hausverkauf ist eine weitreichende Angelegenheit. Für Eigentümer*innen ist dieser Vorgang oft einmalig und entsprechend wirtschaftlich und emotional bedeutsam. Für Mietparteien ergeben sich durch den Verkauf oft mittel- bis langfristige Konsequenzen, die ebenfalls wirtschaftlich und emotional durchschlagen können.

Leibrente

Vereinbaren Käufer*in und Verkäufer*in vertraglich eine Leibrente, erhält der Verkäufer/die Verkäuferin keinen oder nur einen anteiligen Kaufpreis, dafür aber wiederkehrende Zahlungen, üblicherweise auf Lebenszeit. Geregelt ist das in §§ 759 ff. BGB.

Erbbaurecht

Anstatt ein Grundstück zu verkaufen, können Eigentümer*innen auch nur das Recht an dessen Nutzung als Erbbaurecht verkaufen, das Grundstück (Boden) selbst aber als Erbbaurechtsgeber*in behalten.

Nießbrauch

Der Nießbrauch stellt keine vollwertige Alternative zum Verkauf dar, soll hier jedoch aufgrund der häufigen Anwendung in Verbindung mit einem Verkauf ebenfalls erwähnt werden. Bei Immobilien erlaubt der Nießbrauch der berechtigten Person, das Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht zu nutzen.

Wohnrecht

Auch das Wohnrecht ist keine echte Alternative zum Verkauf, kann jedoch ebenfalls damit verbunden werden, etwa wenn der Verkäufer/die Verkäuferin im Haus wohnen bleiben will. Das Wohnrecht wird üblicherweise grundbuchlich gesichert und richtet sich dann nach § 1093 BGB. Es berechtigt im Gegensatz zum Nießbrauch lediglich zur Nutzung eines (Teil-)Gebäudes oder einer Wohnung.

Festgelegt sind die steuerrechtlichen Rahmenbedingungen zum Erbe im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (Erbschaftssteuergesetz, kurz: ErbStG). Weitere Vorschriften zu Testament und Erbschaft finden sich vor allem in §§ 1922 ff. BGB.

Ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel in bewohntem Zustand verkauft. Hinzu kommen ggf. Mietparteien in den Gewerberäumen. Kauf bricht Miete nicht, so steht es in § 566 BGB. Die bestehenden Mietverhältnisse werden also bei einem Verkauf vom Käufer/der Käuferin übernommen.

Vor dem Kauf eines Grundstücks muss bei der zuständigen Gemeinde ein sogenannter Antrag auf Negativzeugnis gestellt werden. Es handelt sich dabei um die Bestätigung, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben wird. Ein erfolgter Kauf muss der Gemeinde durch Vorlage des Kaufvertrags bzw. einzelner Angaben aus dem Kaufvertrag angezeigt werden. Dies übernimmt in der Regel ein Notariat, das den Kaufvertrag beglaubigt.

Die sozialverträgliche Bewirtschaftung eines Hauses kann mit verschiedenen Rechtsformen realisiert werden. Gemeinsam ist ihnen, dass sie auf eine langfristige Eigentumsbindung ausgerichtet sind. In Literatur und Fachkreisen werden entsprechende Unternehmen als „gemeinwohlorientiert“ oder „marktfern“ beschrieben.

Gewinnorientierte oder „marktorientierte“ Unternehmen ziehen in der Regel einen privatwirtschaftlichen Profit aus der Immobilie. Durch Weiterverkauf – z. B. nach Aufteilung in Wohnungseigentum oder Steigerung des Bodenwerts – oder durch Bewirtschaftung mit profitablen Mietersteigerungen bedienen sie die Renditeinteressen ihrer Anleger*innen und Kapitalgeber*innen.

Das Modell des Mietshäuser Syndikats (MHS) entstand in den 1980er Jahren. Bis heute sind bundesweit knapp 200 Hausprojekte mit diesem Modell realisiert worden. Jedes Hausprojekt ist Mitglied im bundesweiten Projektverbund, dem Mietshäuser Syndikat e. V. Zusammen mit seiner hundertprozentigen Tochtergesellschaft, der Mietshäuser Syndikat GmbH, bildet dieser Projektverbund das Fundament des Modells.

Die Einhausgenossenschaft ist besonders aus der Zeit der sogenannten Selbstbau-Initiativen in den 80er und 90er Jahren sowie den eher eigentumsorientierten Baugruppen bekannt. Hierbei gründet die Gemeinschaft der Mietparteien eine Genossenschaft, mit der das Haus übernommen und bewirtschaftet wird. Mietparteien werden damit in Gemeinschaft zu Eigentümer*innen bzw. Vermieter*innen. Voraussetzung ist hierbei, dass bestenfalls alle oder mindestens eine kritische Masse der Mietparteien in der Genossenschaft organisiert ist und das erforderliche Eigenkapital in Form von Genossenschaftsanteilen zusammen bekommt. 

Sowohl Vorteil als auch Risiko bei diesem Modell ist, dass die Mietparteien als ordentliche Mitglieder eigenständig über die Satzung und Ausrichtung der Genossenschaft bestimmen können. Sie können also auch die Auflösung der Genossenschaft, die Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen oder den Verkauf des Hauses selbst bestimmen, was einer langfristig gemeinwohlorientierten Eigentumsbindung und Bewirtschaftung unter Umständen entgegenstehen kann. Als Gegenmittel oder Sicherungsinstrument können entsprechende Vorschriften oder Stimmquoren zur Änderung der Satzung dienen. 

Viele Einhausgenossenschaften beweisen jedoch, dass die Mitglieder oft gar nicht an der Verwertung einer Immobilie, sondern vielmehr an ihrer langfristigen sozialverträglichen Nutzbarkeit interessiert sind und diese Ziele an nächste Generationen weitergeben.

Die GmbH ist im Gegensatz zur Genossenschaft im Betrieb und in der Gründung weniger aufwendig und kann daher in bestimmten Situationen praktikabler sein. Besonders bei kleineren Projekten kann eine GmbH die Übernahme und Bewirtschaftung des Grundstücks erleichtern. Im Gegensatz zur Genossenschaft sind hierbei jedoch grundsätzlich die Stimmrechte der Gesellschafter*innen nach dem von ihnen eingebrachten Kapital gewichtet. 

Wer mehr Geld einbringt, hat demnach mehr Stimmgewalt. Die dadurch entstehende ungleiche Entscheidungsmacht kann ggf. durch entsprechende Regelungen im Gesellschaftsvertrag ausgeglichen werden. Einfacher als bei der Einhausgenossenschaft können durch Beteiligung unparteeischer Gesellschafter*innen wie z.B. eines gemeinnützigen Vereins und Festlegung einer Sperrminorität für bestimmte Entscheidungen wie z.B. über den Verkauf des Grundstücks oder die Auflösung der Gesellschaft spätere Verwertungsinteressen blockiert werden.

Das Wohnungseigentum und die damit verbundene Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein allgemein bekanntes Eigentumsmodell für Mehrfamilienhäuser, in denen die Wohnungen mit einer sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung in einzelne Grundbücher unterteilt sind.

Anders als es der Name vielleicht vermuten lässt und trotz sogenannter Gemeinschaftsflächen unterscheidet sich dieses Modell ganz grundlegend von den hier erwähnten gemeinschaftlichen Eigentumsformen. Das heißt nicht, dass dieses Modell per se schlecht ist. Allerdings sind damit Aspekte wie das Recht auf Eigenbedarf oder Wertsteigerungen verbunden, die in angespannten Wohnungsmärkten durchaus kritisch zu betrachten sind.

Eine Genossenschaft ist ein Zusammenschluss von Personen mit dem Ziel, durch einen gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb die wirtschaftlichen oder sozialen Verhältnisse der Genossenschaftsmitglieder zu fördern.

Der Name der Genossenschaft, ihr Zweck, Tätigkeiten zur Erreichung des Zwecks, Höhe der Anteile der Mitglieder und andere Regelungen wie beispielsweise über die Zusammensetzung und Arbeit von Vorstand, Aufsichtsrat und Generalversammlung werden in der Satzung festgelegt.

Viele dieser Wohnungs(bau)genossenschaften mit Beständen von üblicherweise unter Eintausend Wohneinheiten wurden in Berlin seit ca. 1980 gegründet. Diese Genossenschaften bilden die Mehrheit der Mitgliedsunternehmen der GIMA.

Beispiele in Berlin und Brandenburg:
Eine für Alle eG, Forum Kreuzberg Wohngenossenschaft eG, genowo Genossenschaft für Wohnprojekte eG, GSP eG Genossenschaft selbstverwalteter Projekte, Luisenstadt eG, Mietergenossenschaft SelbstBau eG, WBG „Bremer Höhe“ eG.

Wohnungsgenossenschaften in Berlin und Brandenburg gibt es seit über hundert Jahren. Oftmals wurden sie zunächst von und zur Versorgung bestimmter Berufsgruppen mit Wohnraum gegründet. Sie haben sich im Laufe der Zeit – auch in der DDR – mit Neubauten, Ankäufen sowie (teils zwangsweisen) Fusionen zu großen Bestandshaltern entwickelt. In der DDR entstanden die sogenannten Arbeiterwohnungsgenossenschaften durch Neugründungen oder die Übernahme von bestehenden Genossenschaften.

Von der Rechtsform der Genossenschaften deutlich zu unterscheiden sind die kommunalen oder landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU). Diese üblicherweise als GmbH oder AG organisierten Unternehmen befinden sich in vollem Eigentum des Landes und werden über Aufsichtsräte oder Gesellschafter-Vertreter kontrolliert. Es handelt sich hierbei nicht um gemeinschaftlich oder von Mieter*innen getragene Organisationen.

Beispiele in Berlin:
degewo AG, GESOBAU AG, Gewobag AG, HOWOGE GmbH, STADT UND LAND GmbH, WBM GmbH

Boden- und Immobilienstiftungen sorgen für eine langfristige Zweckbindung des Eigentums und Entkoppelung vom Markt. Üblicherweise treten Stiftungen aufgrund ihrer Gemeinnützigkeit oder einer Erbbaurecht-Konstruktion nicht selbst als Vermieterin auf. Wenn Hausverkäufer*innen interessiert sind, ihr Grundstück ganz oder teilweise zu stiften, erhalten sie in der Regel eine steuerlich absetzbare Spendenquittung.

Beispiele:
Elsbach Stiftung, Stadtbodenstiftung, Stiftung Trias, Stiftung Edith Maryon, Stiftung Umverteilen.

Wir verwenden diesen etwas sperrigen Begriff im übertragenen Sinn. Natürlich lässt sich diskutieren, was genau sozial ist. Was verträglich ist, kann gerade im Hinblick auf soziale Herkunft, ökonomische Verhältnisse und persönliche Ansprüche unterschiedlich betrachtet werden. Dennoch nutzen wir den Begriff, um eine andere Komponente in die Logik rund um Wohnen, Miete, Immobilien usw. einzubringen. 

Der persönliche Lebensraum von Menschen sowie ihr Zusammenleben ist nun mal sozial. Alle Umstände, die das berücksichtigen oder fördern, verstehen wir als sozial verträglich. Zugleich sehen wir einen deutlichen Zusammenhang zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen. Wenngleich im öffentlichen und medialen Diskurs eine starke Polarisierung stattfindet, sehen wir einen direkten Austausch und eine Verbindung dieser Interessensbereiche als wesentliche Komponente für eine friedlichere Gesellschaft. Deshalb betrachten wir alles, was mit Häusern zu tun hat, auch durch eine soziale und eben sozial verträgliche Brille.

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