Wissenswertes zum Hausverkauf
Der Umgang mit einem Haus berührt viele Themen. Die GIMA ist – anders als viele konventionelle Makler – Ansprechpartnerin für Eigentümer*innen, Kaufinteressierte und Mietparteien. Die offene Moderation und vertrauensvolle Kommunikation mit allen beteiligten Partein ist für uns besonders wichtig. Hier geben wir einen groben Überblick über die Themen unserer Beratung.
HINWEIS: Diese Erläuterungen stellen keine steuerrechtliche oder juristische Beratung dar und ersetzen nicht die Beratung durch Rechtsanwält*innen oder Steuerberater*innen.
Alternativen zum Verkauf
Die Beweggründe für einen Verkauf können vielfältig sein. Ähnlich vielfältig sind die Alternativen, die es abgesehen von einer vollständigen Übertragung des Eigentums gibt.
Vor allem für Eigentümer*innen, die zum Beispiel aus familiären Gründen eine starke emotionale Verbindung zum Grundstück haben, kann ein Erbbaurecht oder eine Leibrente interessant sein. Eine eigene Wohnung im Haus kann dafür ebenfalls ausschlaggebend sein, oder das Interesse an kontinuierlichen wirtschaftlichen Erträgen. Der Nießbrauch und das eingetragene Wohnrecht sind Instrumente, die einen Verkauf ergänzen oder als Gegenwert für z.B. ein Entgegenkommen beim Kaufpreis genutzt werden können.
Die GIMA nimmt alle Alternativen bei der Beratung und Vermittlung mit in den Blick.
Ein-Haus-Modelle
Manchmal findet sich keine bestehende Organisation für einen Kauf oder die Rahmenbedingungen erfordern eine Lösung im kleineren Rahmen. Dann kann eine eigene Rechtsform für das individuelle Grundstück unter Umständen sinnvoll sein. Neben den Vorteilen im Einzelfall, bringt eine Ein-Haus-Genossenschaft oder eine Ein-Haus-GmbH allerdings auch Risiken für die Gemeinwohlorientierung, vor allem im Bezug auf die Langfristigkeit der Eigentumsbindung.
Die GIMA nimmt diese Ein-Haus-Modelle in den Blick und begleitet ihren Aufbau, um gerade bei kleineren Projekten gemeinschaftliche Modelle realisieren zu können.
Energieeffizienz
Die Verantwortung für den Nachweis und die Optimierung des CO2-Austoßes eines Gebäudes liegt gemäß Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) grundsätzlich bei den Eigentümer*innen der Immobilie.
Der Energieausweis dient als Nachweis für die Energieeffizienz eines Gebäudes und eine Vergleichbarkeit unterschiedlicher Gebäude. Der Energieausweis ist bei Neuvermietung oder Verkauf zwingend erforderlich.
Die GIMA bietet mit einem Energie-Effizienz-Experten professionelle Energieberatung, Baubegleitung und Fördermittelberatung an.
Erbe
Wenn Sie mit anderen Beteiligten Gespräche führen, Entscheidungen treffen und eine für alle zufriedenstellende Lösung finden wollen bzw. müssen, ohne dass die Gemeinschaft im Streit zerbricht, ist eine Moderation von großem Wert. Gerne unterstützen wir Sie in dieser Situation oder verweisen Sie an geeignete Fachleute. Eine fachanwaltliche Beratung ist darüber hinaus je nach Fallskonstellation empfehlenswert.
Die GIMA begleitet Erblasser*inen und Erb*innen gleichermaßen mit ihren erfahrenen und fachlich kompetenten Berater*innen.
Finanzierung
Ob Sanierung oder Ankauf – Fragen der Finanzierung und Finanzierbarkeit stellen sich bei jedem Haus. Im größeren Kontext spielen hier Bodenrichtwert, Kaufpreis, Gebäudezustand, Bestandsmieten, Sanierungsbedarf, Bewirtschaftungskosten und viele andere Faktoren eine Rolle.
Bei der Finanzierung im engeren Sinne sprechen wir jedoch vor allem über verschiedene Formen von Eigen- und Fremdkapital. Damit ist, einfach gesagt, die Herkunft des Geldes gemeint, das für einen Kauf oder die Sanierung eines Hauses investiert wird. Im Zentrum der Finanzierung stehen bei Mietshäusern immer die Mieten, die von den Nutzenden gezahlt werden, da diese Erträge zur (Re-)Finanzierung (Zins und Tilgung) des investierten Geldes verwendet werden.
Eine sogenannte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung oder Finanzierungsplanung betrachtet Kosten und Erträge eines Projekts über einen definierten Zeitraum. Diese Planung ist für den Start und den Betrieb eines Projekts essenziell.
Die GIMA erstellt im Rahmen ihrer Beratung für jedes Haus eine umfangreiche Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, um den Kaufpreis und die finanzielle Tragfähigkeit des Projekts zu ermitteln.
Gebäude-Energie-Gesetz (GEG)
Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) stellt wichtige Anforderungen an Bestandsgebäude, an die Errichtung von Neubauten oder die Erstellung von Energieausweisen. Die Erzeugung erneuerbarer Energie und Effizienzmaßnahmen an Gebäuden liegen im überragenden öffentlichen Interesse und dienen der öffentlichen Sicherheit, so die bemerkenswerte Zielstellung des GEG.
Genossenschaften
Eine Genossenschaft ist ein Zusammenschluss von Personen mit dem Ziel, durch einen gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb die wirtschaftlichen oder sozialen Verhältnisse der Genossenschaftsmitglieder zu fördern.
Wohnungsgenossenschaften können grob in Kleine (Junge) Genossenschaften und Große (Traditions-) Genossenschaften unterschieden werden.
Hausverkauf
Handeln Sie – je früher desto besser. Die GIMA hilft Ihnen, einen Anfang zu finden, Gedanken zu sortieren, Entscheidungen zu treffen und Ihre Ziele umzusetzen.
Für Eigentümer*innen ist ein Hausverkauf oft einmalig im Leben und entsprechend wirtschaftlich und emotional bedeutsam.
Für Mietparteien ergeben sich durch den Verkauf mitunter mittel- bis langfristige Konsequenzen, die ebenfalls wirtschaftlich und emotional durchschlagen können.
Mit allen Unterschieden einen gemeinsamen Weg zu finden – das treibt uns bei der GIMA an. Von der Erstberatung bis zum Kaufvertrag begleitet die GIMA Sie als Eigentümer*innen, Mietparteien und Käufer*innen, damit dieses besondere Erlebnis zur guten Erinnerung wird.
Kommunale Wohnungsunternehmen
Von der Rechtsform der Genossenschaften deutlich zu unterscheiden sind die kommunalen Wohnungsunternehmen. Diese, üblicherweise als GmbH oder AG organisierten, Unternehmen befinden sich in vollem Eigentum der Kommune oder des Landes und werden über Mitglieder im Aufsichtsrat oder in anderen Gremien kontrolliert. Es handelt sich hierbei nicht um gemeinschaftlich oder von Mitgliedern (Mieter*innen) getragene Organisationen.
Beispiele (Berlin): degewo AG, GESOBAU AG, Gewobag AG, HOWOGE GmbH, STADT UND LAND GmbH, WBM GmbH, Berlinovo Immobilien GmbH
Mietrecht
Ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel in bewohntem Zustand verkauft. Hinzu kommen ggf. Mietparteien in den Gewerberäumen. Kauf bricht Miete nicht, so steht es in § 566 BGB. Die bestehenden Mietverhältnisse werden also bei einem Verkauf von der Kaufpartei übernommen. Die Bedeutung und Verantwortung einer Übernahme der bestehenden Mietverhältnisse wird bei Immobilienverkäufen oft übersehen.
Die GIMA legt darauf ein ganz besonderes Augenmerkt und sucht entsprechend kompetente Kaufinteressenten aus. Die GIMA bietet keine rechtliche Beratung an, hierfür empfehlen wir entsprechende anwaltliche Beratung und Rechtsschutz-Angebote.
Mietshäuser Syndikat
Das Modell des Mietshäuser Syndikats (MHS) entstand in den 1980er Jahren. Bis heute sind bundesweit knapp 200 Hausprojekte mit diesem Modell realisiert worden. Jedes Hausprojekt ist Mitglied im bundesweiten Projektverbund, dem Mietshäuser Syndikat e.V. Zusammen mit seiner hundertprozentigen Tochtergesellschaft, der Mietshäuser Syndikat GmbH, bildet dieser Projektverbund das Fundament des Modells.
Rechtsformen
Für die GIMA und den Hausverkauf ist das Thema der Rechtsform zentral. Wer ein Haus kauft, übernimmt die Verantwortung für alle Mietparteien und die besondere Entscheidung, damit Profit für Einzelne oder einen Nutzen für Viele zu erzielen.
Das gemeinschaftliche Eigentum und der sozialverträgliche Umgang mit einem Haus kann mit verschiedenen Rechtsformen realisiert werden. Gemeinsam ist ihnen, dass sie auf eine langfristige Eigentumsbindung ausgerichtet sind. In Literatur und Fachkreisen werden entsprechende Unternehmen als „gemeinwohlorientiert“ oder „marktfern“ beschrieben.
Im Gegensatz dazu ziehen gewinnorientierte oder „marktorientierte“ Unternehmen in der Regel einen privatwirtschaftlichen Profit aus dem Haus. Durch Bewirtschaftung mit profitablen Mietersteigerungen und Weiterverkauf (z.B. nach Aufteilung in Wohnungseigentum oder Anstieg des Bodenwerts) bedienen sie die Renditeinteressen ihrer Anleger*innen und Kapitalgeber*innen.
Sanierung
Sanierung ist ein Überbegriff für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung. Die GIMA bietet mit einem Energie-Effizienz-Experten professionelle Energieberatung, Baubegleitung und Fördermittelberatung an.
Instandhaltung und Instandsetzung
Bei der Instandhaltung geht es darum, sichtbare Mängel regelmäßig zu beobachten und zu beseitigen.
Eine Instandsetzung wird hingegen notwendig, wenn größere Schäden auftreten und einen tiefgreifenderen oder umfangreicheren Eingriff erfordern.
Modernisierung
Bei der Modernisierung wird ein Gebäude nicht nur erhalten, sondern verbessert. Das kann z.B. die Nutzbarkeit, die Energiebilanz oder die Wohnqualität betreffen.
Modernisierungskosten dürfen unter bestimmten Bedingungen (§§ 559 – 559e BGB) auf die Miete umgelegt werden. Der maximale Umlagespielraum liegt bei jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten.
Energetische Sanierungsmaßnahmen
Energetische Sanierungsmaßnahmen sollen grundsätzlich den CO2-Austoß und die Energieeffizienz eines Gebäudes optimieren, aber natürlich auch die Wohnqualität verbessern.
Die Bewertung der Energieeffizienz spielt eine immer größere Rolle im Gebäudesektor, weil Banken bei der Risikobewertung ihrer Portfolios immer stärker auf Nachhaltigkeit und die Einhaltung der Klimaziele abstellen müssen. Für energetisch schlechter bewertete Immobilien bekommen Eigentümer*innen somit in Zukunft regelmäßig schlechtere Finanzierungsbedingungen.
Sozialverträglichkeit
Wir verwenden diesen etwas sperrigen Begriff im übertragenen Sinn. Natürlich lässt sich diskutieren, was genau sozial ist. Was verträglich ist, kann gerade im Hinblick auf soziale Herkunft, ökonomische Verhältnisse und persönliche Ansprüche unterschiedlich betrachtet werden. Dennoch nutzen wir den Begriff, um eine andere Komponente in die Logik rund um Wohnen, Miete, Immobilien usw. einzubringen.
Der persönliche Lebensraum von Menschen sowie ihr Zusammenleben ist nun mal sozial. Alle Umstände, die das berücksichtigen oder fördern, verstehen wir als sozial verträglich. Zugleich sehen wir einen deutlichen Zusammenhang zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen. Wenngleich im öffentlichen und medialen Diskurs eine starke Polarisierung stattfindet, sehen wir einen direkten Austausch und eine Verbindung dieser Interessensbereiche als wesentliche Komponente für eine friedlichere Gesellschaft. Deshalb betrachten wir alles, was mit Häusern zu tun hat, durch eine soziale und eben sozial verträgliche Brille.
Stiftungen
Boden- und Immobilienstiftungen sorgen für eine langfristige Zweckbindung des Eigentums und Entkoppelung vom Markt. Üblicherweise treten Stiftungen aufgrund ihrer Gemeinnützigkeit oder einer Erbbaurecht-Konstruktion nicht selbst als Vermieterin auf. Wenn Hausverkäufer*innen interessiert sind, ihr Grundstück ganz oder teilweise zu stiften, erhalten sie in der Regel eine steuerlich absetzbare Spendenquittung.
Beispiele: Elsbach Stiftung, Stadtbodenstiftung, Stiftung Trias, Stiftung Edith Maryon, Stiftung Umverteilen, Stiftung Nord-Süd-Brücken
Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht sorgt immer wieder für Verwirrung beim Immobilienverkauf. Grundlegend muss zwischen dem kommunalen Vorkaufsrecht nach Baugesetzbuch (BauGB) und dem Vorkaufsrecht für Mietparteien nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) unterschieden werden.
Das kommunale Vorkaufsrecht kann nur von einer Behörde ausgeübt werden. Es wurde durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) im November 2021 in seiner Anwendung deutlich begrenzt. Es gilt für Grundstücke, für die eine Kommune ein öffentliches Interesse feststellt.
Das Mietervorkaufsrecht ist ein persönliches Recht, das nur von der jeweiligen Mietpartei ausgeübt und nicht übertragen werden kann. Es gilt für Eigentumswohnungen und nur für diejenige Mietpartei, die bereits zum Zeitpunkt der Begründung des Wohneigentums (Teilungserklärung) in dieser Eigentumswohnung gewohnt hat.
Wertermittlung
Die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) legt Regeln zur Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) fest. Dieser Wert gibt an, welcher Preis für eine Immobilie unter idealisierten Marktbedingungen voraussichtlich erzielbar wäre.
Die GIMA führt eine Bestandserfassung und wirtschaftliche Gesamtbetrachtung Ihres Hauses durch und liefert Ihnen eine ausgewogene Wertermittlung für einen pragmatischen und realistischen Verkaufsprozess.
Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentum und die damit verbundene Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein allgemein bekanntes Eigentumsmodell für Mehrfamilienhäuser, in denen die Wohnungen über eine Teilungserklärung in einzelne Grundbücher unterteilt sind.
Anders als es der Name vielleicht vermuten lässt und trotz sogenannter Gemeinschaftsflächen unterscheidet sich dieses Modell ganz grundlegend von den gemeinschaftlichen Eigentumsformen. Das heißt nicht, dass dieses Modell per se schlecht ist. Allerdings sind damit Aspekte wie das Recht auf Eigenbedarf oder Wertsteigerungen verbunden, die in angespannten Wohnungsmärkten durchaus kritisch zu betrachten sind.
Vertrauliche und unverbindliche Beratung
Zum Kennenlernen werden 1-2 unverbindliche Gespräche geführt, in denen Sie Fragen loswerden können und über das Angebot der GIMA informiert werden
Wir sorgen dafür, dass Ihr Haus nach dem Verkauf ein verlässliches Zuhause bleibt.