Erbe
Testament oder Gesetz
Festgelegt sind die steuerrechtlichen Rahmenbedingungen zum Erbe im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (Erbschaftssteuergesetz, kurz: ErbStG). Weitere Vorschriften zu Testament und Erbschaft finden sich vor allem in §§ 1922 ff. BGB.
Der Erbfall tritt ein, sobald das Nachlassgericht (Abteilung des Amtsgerichts) das amtlich hinterlegte oder von den Hinterbliebenen beigebrachte Testament eröffnet bzw. vom Todesfall erfährt.
Wird ein Testament nicht amtlich verwahrt, müssen die Hinterbliebenen das Testament beim Nachlassgericht (Amtsgericht) vorlegen. Liegt kein Testament vor, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft, man spricht von einer ungeregelten Erbfolge, die jedoch nach fest vorgeschriebenen Ordnungen erfolgt.
Mit Eintritt des Erbfalls werden von Amtswegen die berechtigten Personen und Organisationen in Kenntnis gesetzt. Hier beginnt für alle Erb*innen die sechswöchige Frist zur Annahme oder Ausschlagung des Erbes.
Erbe annehmen oder ausschlagen
Testamentarisch oder gesetzlich bestimmte Erb*innen können das Erbe annehmen oder ablehnen. Mit Annahme des Erbes wird man Rechtsnachfolger*in, d.h. man übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten der verstorbenen Person. Wenn man diese Rechte und Pflichten nicht übernnehmen will, muss man das Erbe ausschlagen.
Insbesondere bei vererbten Mietshäusern sollte man sich vorher gut überlegen, ob man die Rechte und Pflichten übernehmen will. In jedem Fall sollte man vor Annahme des Erbes ggf. mit anwaltlicher Beratung die Grundbücher (z.B. Grundschulden und andere Lasten) und den Zustand der Immobilie (z.B. Bauschäden, laufende Verträge, Mietverhältnisse) prüfen. Ist das Grundstück überschuldet oder der Gebäudebestand stark sanierungsbedürftig, könnte es sinnvoller sein, das Erbe auszuschlagen oder sich zumindest anderweitig darauf vorzubereiten.
Erbschaftssteuer
Durch Annahme des Erbes wird man erbschaftssteuerpflichtig. Das Erbe muss dem Finanzamt durch eine Erklärung steuerlich vorgelegt werden.
Eine Steuererklärung für die geerbte Immobilie enthält Mantelbogen und Anlage. Zusätzlich ist ein Verzeichnis der zum Nachlass gehörenden Gegenstände und Vermögenswerte erforderlich. Das Finanzamt prüft die erklärten Angaben und fordert, wenn Erbschaftssteuer anfällt, zur Zahlung auf. Bis zum Erhalt des Bescheids können ein bis zwei Jahre vergehen.
Das macht die GIMA
Ein Haus vererben
Hauseigentümer*innen sollten sich mit dem Thema Erbschaft auseinandersetzen, weil sie dadurch die Möglichkeit haben, die eigene Lebensleistung und die persönlichen Werte weiterzugeben. Neben Familienangehörigen können auch nahestehende, aber nicht verwandte Personen oder beispielsweise gemeinnützige Organisationen testamentarisch bedacht werden.
In vollem Bewusstsein selbst zu entscheiden, dass das Erbe in Übereinstimmung mit den eigenen Vorstellungen verwendet wird, ist vielen Menschen wichtig. Wer selbst bestimmen will, was mit dem eigenen Nachlass geschehen soll, sollte sich frühzeitig Gedanken machen und benötigt ein Testament, um die eigenen Wünsche festzuhalten.
Um spätere Interessenkonflikte unter mehreren Erb*innen vorzubeugen, kann es sinnvoll sein, eine Immobilie noch zu Lebzeiten zu verkaufen. Auch für einzelne Erb*innen kann der vorherige Verkauf entlastend sein. Der Umgang mit einem festen Geldbetrag fällt häufig leichter, als die Verantwortung für ein ganzes Mietshaus auferlegt zu bekommen. Zu guter Letzt ist es auch für das Haus und die Mietparteien von Vorteil, wenn die Situation vor dem Erbfall geklärt ist, weil bei Erbstreitigkeiten die Bewirtschaftungsfragen oft vernachlässigt werden.
Die Erfahrungen aus dem Beratungsalltag der GIMA zeigen, dass es Eigentümer*innen oft schwerfällt, ihre Immobilien noch zu Lebzeiten zu veräußern. Kommt es dann zum Erbfall, haben die Hinterbliebenen in der Regel alle Hände voll zu tun. Sie müssen sich um Fragen des Nachlasses kümmern während sie noch trauern und gleichzeitig mit anderen Hinterbliebenen über finanzielle und fachliche Fragen sprechen müssen – auch wenn sie diesen nicht sehr nah sind. Gleichzeitig erhebt das Finanzamt die Erbschaftssteuer. In dieser Situation ist es sehr schwierig als Erbengemeinschaft einen gemeinsamen Weg zu finden, der den sehr unterschiedlichen Situationen der Beteiligten gerecht wird.
Unter so einer Situation können nicht nur die involvierten Personen emotional leiden, sondern auch die Bausubstanz und möglichweise die Mieter*innen im Haus.
Ein Haus erben
Für (erwachsene) Kinder und potenzielle Erb*innen scheinen der Tod und das Erbe der Eltern oft in weiter Ferne. Die damit verbundenen Themen werden oftmals nicht angesprochen. Dadurch entstehen nicht selten ungeregelte Erbfolgen und überraschende Erbfälle, die für familiäre Konflikte und kräftezehrende Rechtsstreitigkeiten sorgen können.
Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit dem Thema ist erfahrungsgemäß in emotionaler, familiärer und finanzieller Hinsicht entlastend. Ein Gespräch über den Tod zu führen und darüber, wie es für die Hinterbliebenen weitergeht, fällt im ersten Schritt womöglich schwer. Es kann helfen, zunächst über Wertvorstellungen, Zukunftsvisionen und Ziele zu sprechen, über Dinge und Informationen, die erhalten bleiben oder weitergegeben werden sollen. So können gemeinsam Lösungen und Vorbereitungen getroffen werden, von denen letztlich auch Mieter*innen profitieren und die die Zukunft der Immobilie langfristig gestalten.
Vertrauliche und unverbindliche Beratung
Zum Kennenlernen werden 1-2 unverbindliche Gespräche geführt, in denen Sie Fragen loswerden können und über das Angebot der GIMA informiert werden