Vorkaufsrecht

Kommunales Vorkaufsrecht

Vor dem Kauf eines Grundstücks muss bei der zuständigen Gemeinde ein sogenannter Antrag auf Negativzeugnis gestellt werden. Es handelt sich dabei um die Bestätigung, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben wird. Ein erfolgter Kauf muss der Gemeinde durch Vorlage des Kaufvertrags bzw. einzelner Angaben aus dem Kaufvertrag angezeigt werden. Dies übernimmt in der Regel das Notariat, das den Kaufvertrag beurkundet hat.

Wichtig: Beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten besteht grundsätzlich kein Vorkaufsrecht für die Gemeinde (§ 24 Abs. 2 BauGB).

Das Vorkaufsrecht der Gemeinden ist in §§ 24 und 25 BauGB geregelt. Soziale Erhaltungssatzungen („Milieuschutz“) nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB können von Kommunen beschlossen werden und begründen ein allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB). Diese Möglichkeit wurde von vielen Berliner Bezirken weiträumig genutzt.

Ein kommunales Vorkaufsrecht wird in der Regel zugunsten eines alternativen privaten oder landeseigenen Kaufinteressenten ausgeübt, da die Kommunen selbst keine Mietshäuser ankaufen wollen bzw. können. Bevor die Gemeinde den Vorkauf zugunsten eines Dritten ausüben kann, muss dem ursprünglichen Käufer die Möglichkeit gegeben werden, diesen Vorkauf durch Annahme bestimmter baulicher Auflagen (z.B. zur Modernisierung) im Rahmen einer sogenannten Abwendungsvereinbarung abzuwehren. Wenn diese Abwendungsvereinbarung vom ursprünglichen Käufer abgelehnt wird, darf die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines alternativen Käufers ausüben, der damit direkt in den bisherigen Kaufvertrag eintritt.

Die Möglichkeiten zur Ausübung des Vorkaufsrechts wurden durch das Urteil BVerwG 4 C 1.20 vom 9. November 2021 stark eingeschränkt. Bis dahin wurde in der Regel auf die offensichtlich sozialunverträgliche Geschäfts- und Vermietungspraxis eines Käufers abgestellt, um eine Abwendungsvereinbarung zu erzwingen oder den Vorkauf durch einen alternativen Käufer zu begründen. Seit dem Urteil darf diese Praxis nicht mehr angewendet werden. Das kommunale Vorkaufsrecht und die Auflagen einer Abwendungserklärung sind nur dann begründet, wenn damit erhebliche Mängel oder Missstände im Haus behoben werden. Diese können sowohl in der Gebäudesubstanz, als auch in den vermieteten Wohnungen oder aufgrund von Leerstand bestehen.

Ein besonderes Vorkaufsrecht gem. § 25 BauGB kann außerdem durch eine Satzung für besonders definierte Gebiete begründet werden wie z.B. durch eine Rechtsverordnung nach § 201a BauGB zur Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarkts. Eine solche Rechtsverordnung wurde z.B. vom Land Berlin am 16. November 2021 für die gesamte Stadt- bzw. Landesfläche mit Geltung bis 31. Dezember 2025 verabschiedet.

Vorkaufsrecht für Mietparteien

Das Vorkaufsrecht einer Mietpartei gem. § 577 BGB ist von dem kommunalen Vorkaufsrecht strikt zu trennen. Es kann nur von der Mietpartei persönlich geltend gemacht werden. Es steht der Mietpartei nur zu, wenn die Begründung des Wohneigentums (Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung der Eigentümer*innen) nach Überlassung der Wohnung an die Mietpartei erfolgt ist. Mietparteien, die in eine Eigentumswohnung neu einziehen, haben also kein Vorkaufsrecht nach BGB.

Das Vorkaufsrecht wird ausgelöst, wenn die Eigentumswohnung an eine dritte Partei verkauft werden soll (Kaufvertrag liegt zur Unterschrift bereit). Die Mietpartei muss von den Eigentümer*innen über den Inhalt des Kaufvertrags und ihr Vorkaufsrecht informiert werden und hat zur Ausübung zwei Monate Zeit. Besonders in angespannten Wohnungsmärkten mit hohen Immobilienpreisen läuft das Mietervorkaufsrecht oft ins Leere, da die Mietparteien sich den Kauf nicht leisten können.