Sanierung

Instandhaltung

Bei der Instandhaltung geht es darum, sichtbare Mängel regelmäßig zu beobachten und zu beseitigen. Eine Instandsetzung wird hingegen notwendig, wenn größere Schäden auftreten und einen tiefgreifenderen oder umfangreicheren Eingriff erfordern.

Abgesehen von umfangreichen Sanierungsvorhaben, sollten Mängel zeitnah behoben werden, um die Bausubstanz zu erhalten und größere Schäden – und damit auch Kosten – zu vermeiden. Für gesetzlich erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen gibt es in der Regel keine staatlichen Fördermittel. 

Sowohl für die Instandhaltung als auch für die Instandsetzung tragen grundsätzlich die Eigentümer*innen die Kosten. Hierfür wird die sogenannte Instandhaltungsrücklage gebildet. Bei einem Verkauf sind diese Verantwortung und Kosten besonders relevant, da sie mit dem Haus übernommen werden. Die Kosten müssen eingepreist werden, da sie nicht auf die Miete umgelegt werden können.

Mieter*innen haben das Recht und sogar die Pflicht, Mängel anzuzeigen und deren Behebung gegenüber der Verwaltung einzufordern. Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung sind hingegen oft Mietersache, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Eigentümer*innen sollten eine ausreichende Gebäudeversicherung abschließen, um sich gegen unvorhergesehene Schadensfälle abzusichern. Diese Kosten können bis zu gewissen Grenzen auf die Miete umgelegt oder als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.

Modernisierung

Bei der Modernisierung wird ein Gebäude nicht nur erhalten, sondern verbessert. Das kann z.B. die Nutzbarkeit, die Energiebilanz oder die Wohnqualität betreffen.

Modernisierungskosten dürfen unter bestimmten Bedingungen (§§ 559 – 559e BGB) auf die Miete umgelegt werden. Der maximale Umlagespielraum liegt bei jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten. Hinzu kommt eine Kappung der möglichen Mieterhöhung auf 2€ bei Mieten unter 7 € pro Quadratmeter Wohnfläche sowie auf maximal 3€ innerhalb von sechs Jahren bei darüber liegenden Mieten.

Findet zeitgleich mit der Modernisierung eine Instandsetzung statt oder werden Fördermittel in Anspruch genommen, müssen diese Gelder abgezogen werden und können nicht auf die Miete umgelegt werden.

In bestimmten städtebaulichen Erhaltungsgebieten (§ 172 Baugesetzbuch) oder durch einzelvertragliche Vereinbarungen zwischen Eigentümer*in und Kommune können die zulässigen Modernisierungsmaßnahmen eingeschränkt sein, um die Eigenart des Gebiets oder einzelner Anlagen zu erhalten.

Energetische Sanierungsmaßnahmen

Energetische Sanierungsmaßnahmen sollen grundsätzlich den CO2-Austoß und die Energieeffizienz eines Gebäudes optimieren, aber natürlich auch die Wohnqualität verbessern.

Die Energieeffizienz spielt eine immer größere Rolle im Gebäudesektor, weil Banken in Immobilien, die nicht den energetischen Standards entsprechen, ein höheres Risiko sehen. Für energetisch schlechter bewertete Immobilien bekommen Eigentümer*innen in der Regel schlechtere Finanzierungsbedingungen.