Mietrecht

Mieterschutz

Die Vermietung von Wohn- und Gewerberaum verursacht ein besonderes Abhängigkeitsverhältnis zwischen Vermieter*in und Mieter*in. In der Regel haben Vermieter*innen mehr Beratungsressourcen, finanzielle Absicherung usw. als Mieter*innen. Zusätzlich ist die Abhängigkeit von Mieter*innen von ihrem Wohn- und Arbeitsraum deutlich höher als die von Vermieter*innen von einer Mietpartei. Deshalb werden insbesondere Wohnungsmieter*innen durch das Mietrecht geschützt. 

Darüber hinaus empfehlen wir Mietparteien die Mitgliedschaft in einer Mieterorganisation wie dem Berliner Mieterverein oder der Berliner Mietergemeinschaft. Diese bietet in der Regel auch Rechtsschutz in gerichtlichen Auseinandersetzungen. 

Wohnungs- und Gewerbemietverträge

Das Mietrecht ist in den §§ 535 bis 580a BGB geregelt. Wohnungsmietverhältnisse werden durch einige spezielle Regelungen stärker geschützt. Auf gewerbliche Mietverhältnisse sind die in § 578 Abs. 2 BGB explizit genannten Regelungen anwendbar oder solche, in denen nicht der soziale Schutz von Wohnungsmieter*innen maßgeblich ist. Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt also eine größere Vertragsfreiheit und ein geringerer Schutz der Mietpartei. Speziellere Regelungen zu Kündigungsgründen oder -fristen, Nutzungs- oder Zahlungsbedingungen müssen vertraglich geregelt werden.

Gewerbemietverträge können befristet und unbefristet geschlossen werden. Wird keine abweichende Kündigungsfrist vereinbart, gilt die gesetzliche Frist von sechs Monaten (§ 580a Abs. 2 BGB). Gewerbe- und Wohnungsmietverträge können außerordentlich und fristlos gekündigt werden, wenn ein besonderer Grund gem. § 543 BGB vorliegt. Da es auch in den Standardfällen von Zahlungsverzug, Rechtsverletzung oder Gebrauchsentzug immer einer Einzelfallbetrachtung bedarf, empfiehlt sich für beide Seiten die anwaltliche Beratung.

Mieterhöhung

Für die Erhöhung der Miete in einem bestehenden Mietverhältnis gelten gesetzliche Regelungen, die von Vermieter*innen stets eingehalten werden müssen. Die Anzeige eines Verstoßes obliegt dem Vertragspartner, also den Mieter*innen.

Die Gesetzestexte legen folgende Arten von Mieterhöhungen und jeweils auch die Fristen fest, innerhalb derer Mieterhöhungen rechtlich möglich sind:

1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gem. §§ 558 ff. BGB (durch Erklärung und Begründung des Vermieters/der Vermieterin; i.H.v. 15 Prozent in angespannten Wohnungsmärkten, sonst max. 20 Prozent alle 3 Jahre)
2. Umlage einer Modernisierungsmaßnahme gem. §§ 559 ff. BGB (durch Ankündigung des Vermieters und Duldung des Mieters/der Mieterin, i.H.v. 8 Prozent der Modernisierungskosten, jedoch bei Mieten unter 5 € max. 2 € und bei Mieten unter 7€ max. 3 € Erhöhung innerhalb von 6 Jahren)
3. Veränderung von Betriebskosten gem. § 560 BGB (durch Erklärung und Begründung des Vermieters/der Vermieterin i.H. des auf die Wohnung entfallenden Anteils)
4. bei einer Indexmiete gem. § 557b BGB (durch vertragliche Vereinbarung, mit Verweis auf den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex)
5. bei einer Staffelmiete gem. § 557a BGB (durch vertragliche Vereinbarung)