Genossenschaften

Genossenschaftsanteile

Das Eigenkapital einer Genossenschaft entsteht durch Einzahlung von Geschäftsanteilen ihrer Mitglieder. Die Höhe des Geschäftsanteils ist in der Satzung geregelt. Ordentliche Mitglieder erhalten durch Einzahlung der mitgliedsbegründenden Pflichtanteile ihr Stimmrecht  und den Anspruch auf Förderung durch die Genossenschaft. Investierende Mitglieder (falls die Satzung sie zulässt) erhalten statt einem Stimmrecht oft eine Gegenleistung, z.B. in Form von Zinsen auf ihre Geschäftsanteile. 

Die Summe aller Anteile eines Mitglieds wird als Geschäftsguthaben bezeichnet. Genossenschaften müssen einen gewissen Anteil der Geschäftsguthaben ihrer Mitglieder als liquide Mittel zur Rückzahlung an ausscheidende Mitglieder bereithalten. Kündigt ein Mitglied seine Mitgliedschaft oder kündbare weitere Anteile, hat es Anspruch auf Auszahlung der Geschäftsanteile unter bestimmten Voraussetzungen und Fristen, die in der Satzung geregelt sind (Auseinandersetzung). Der Pflichtanteil eines Mitglieds ist nicht gesondert kündbar und wird nur nach Kündigung der Mitgliedschaft zurückgezahlt. Die Geschäftsguthaben der Mitglieder sind ähnlich wie qualifizierte Nachrangdarlehen eine Art Risikokapital, das im Falle einer Insolvenz u.U. nicht zurückgezahlt wird, weil anderes geliehenes Kapital wie Bankdarlehen vorrangig bedient werden müssen. Allerdings ist das Risiko der Insolvenz bei Wohnungsgenossenschaften empirisch sehr gering, weil die im Eigentum befindlichen Immobilien sehr werthaltig sind und im Ernstfall verkauft werden können, um eine Insolvenz zu verhindern oder die Gläubiger ausreichend zu bedienen. 

Mitgliedsbegründende Pflichtanteile

Um Mitglied in einer Genossenschaft zu werden, muss man sich mit einem Pflichtanteil an der Genossenschaft beteiligen. In der Satzung müssen die Höhe des Geschäftsanteils und die erforderliche Anzahl für den Pflichtanteil geregelt sein. Genossenschaften definieren ihre Geschäftsanteile sehr unterschiedlich. Das kann mit ihrem Alter, ihrer Größe oder auch ihrem Zweck zu tun haben.

Unter den Wohnungsgenossenschaften gibt es zwei grobe Richtungen dieses Umgangs:

Traditionsgenossenschaften sind meist weit über 50 Jahre alt und im Hinblick auf Mitgliederzahl und Umsatz tendenziell größer. Sie setzen daher in der Regel eigene Rücklagen als Eigenkapital für den Ankauf oder Neubau von Häusern ein. Junge Genossenschaften sind in der Regel kleiner. Der Kauf oder Neubau von Häusern hängt hier oft zentral von der Höhe der Geschäftsanteile ihrer Mitglieder ab, weil durch sie das erforderliche Eigenkapital finanziert wird. 

Praxisbeispiel Luisenstadt eG (§ 15 der Satzung)

(1) […] Der Geschäftsanteil wird auf 260,00 Euro festgesetzt.
(2) Jedes Mitglied ist verpflichtet, mindestens einen Anteil zu übernehmen (Pflichtanteil).

In einem fiktiven Beispiel möchte die Luisenstadt eG ein Haus mit 20 Wohnungen für 3,5 Millionen Euro kaufen. Für das Bankdarlehen braucht sie Eigenkapital in Höhe von mindestens 10% vom Kaufpreis (350.000 Euro). Wenn 20 Mietparteien eine Mitgliedschaft erwerben würden, kommt mit jeweils einem Pflichtanteil aber lediglich ein Betrag von 5.200 Euro zusammen (20 neue Mitglieder á 260 Euro). In vielen Praxisfällen wie diesem sind weitere Pflichtanteile oder freiwillige Anteile notwendig, damit eine junge Genossenschaft den Ankauf finanzieren kann.

Wohnungsbezogene Pflichtanteile

Um das Eigenkapital für einen Hauskauf aufbringen zu können, verpflichten viele Genossenschaften ihre (neuen) Mitglieder per Satzung zur Einzahlung von weiteren Pflichtanteilen. Die Anzahl der Pflichtanteile wird oft nach Wohnungsgröße berechnet.

Beispiel aus der Satzung der WBG „Am Ostseeplatz“ eG

Ein Mitglied der Genossenschaft, dem das dauernde Nutzungsrecht einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes überlassen wurde, hat folgende Geschäftsanteile zu übernehmen:

Für die Überlassung

Beispiel aus der Satzung der Möckernkiez eG

Gemäß § 18 Absatz (2) Satz 2 der Genossenschaftssatzung ist jedes Mitglied, dem eine Wohnung überlassen wird oder überlassen worden ist, verpflichtet, eine nach folgender Formel bestimmte Anzahl von  wohnungsbezogenen Pflichtanteilen (Z) zu je 500 EUR zu übernehmen:

Anzahl von wohnungsbezogenen Pflichtanteilen (Z) = Wohnfläche* x 40/100 x EUR 2.300 / EUR 500 (mathematisch gerundet auf ganze Zahlen)

Weitere (freiwillige) Geschäftsanteile

Ein Hauskauf kann unter Umständen Eigenkapital in einer Höhe erfordern, die durch die mitgliedsbegründenden oder wohnungsbezogenen Pflichtanteile nicht zusammenkommt. Die gesetzlich vorgeschriebene Festlegung der Pflichtanteile in der Satzung ist für die Dynamik des Immobilienmarktes mit den dortigen Preisanstiegen nicht immer praktikabel. Deshalb regeln viele Genossenschaften, dass die Mitglieder weitere freiwillige Anteile leisten können.

Kommt im Falle eines Hauskaufs das Eigenkapital durch die satzungsmäßig festgelegten Pflichtanteile nicht zusammen und wollen die Mieter*innen im Haus dennoch den Ankauf mit einer  jungen Genossenschaft realisieren, bleibt meist nur die Möglichkeit, weitere freiwillige Anteile einzuzahlen, um das erforderliche Eigenkapital zu finanzieren. 

Auch Traditionsgenossenschaten ermöglichen oft freiwillige Anteile. Diese sind dann oft verzinst und bieten somit für neue wie auch alte Genossenschaftsmitglieder eine Möglichkeit, in die Genossenschaft zu investieren. Der Genossenschaft hilft dieses Geld bei Ankauf und Sanierung, da die Zinsbelastung in der Regel geringer ist als bei einem üblichen Bankkredit.