Finanzierung
Eigenkapital und Fremdkapital
Das Verhältnis dieser zwei Geldquellen spielt eine zentrale Rolle bei der Finanzierung von Immobilienprojekten, sei es beim Kauf und der Sanierung einer bestehenden Immobilie oder beim Neubau.
Eigenkapital bezeichnet das Geld, das aus eigenen Mitteln in das Projekt eingebracht wird. Dazu zählen unter anderem Ersparnisse, Rücklagen, Eigenleistungen, unter Umständen auch Fördermittel und Zuschüsse. Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert das Finanzierungsrisiko, verbessert die Kreditkonditionen und senkt die laufenden Kosten, da weniger Fremdkapital aufgenommen werden muss.
Fremdkapital hingegen umfasst alle finanziellen Mittel, die von Dritten bereitgestellt werden, in der Regel in Form von Bankkrediten oder privaten Darlehen. Hierzu gehören klassische Bankdarlehen, öffentliche Förderkredite oder auch private Investitionen. Fremdkapital ermöglicht es, größere Projekte zu realisieren, erfordert aber eine regelmäßige Tilgung und Zinszahlungen, die in die Wirtschaftlichkeitsberechnung des Projekts einfließen müssen.
Bei einem Immobilienkauf oder Neubau ist die Finanzierung in der Regel eine Kombination von Eigen- und Fremdkapital. Banken verlangen einen bestimmten Eigenkapitalanteil, oft zwischen 10 und 30 Prozent des Kaufpreises. Bei gemeinwohlorientierten Immobilienprojekten kommen für das Eigenkapital unterschiedliche Formen wie Genossenschaftsanteile, Direktkredite oder Beteiligungen in Frage (siehe Details weiter unten).
Voraussetzung für die Finanzierung ist in der Regel, dass die Mieteinnahmen den Kapitaldienst und die Bewirtschaftungskosten decken, um so die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projekts sicherzustellen.
Kapitaldienst
Der Kapitaldienst ist die Summe aus Zins- und Tilgungsbetrag. Dieser Betrag spielt als laufender Kostenpunkt in der wirtschaftlichen Betrachtung eines Ankaufs eine zentrale Rolle. Fremdkapital hat meist einen höheren Kapitaldienst und ist somit „teurer“ als Eigenkapital. Der Umfang und die Konditionen des eingesetzten Kapitals wirken sich maßgeblich auf die Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit eines Ankaufs aus.
Fördermittel
Für Energetische Sanierungsmaßnahmen können oft staatliche Fördermittel in Anspruch genommen werden. Aber auch der Ankauf von Bestandsgebäuden und der Neubau durch Genossenschaften wird z.B. im Land Berlin durch die staatliche Investitionsbank Berlin (IBB) gefördert. Fördermittel sind in der Regel nicht rückzahlbare Zuschüsse oder zinsvergünstigte Darlehen, die den Kapitaldienst reduzieren und die Wirtschaftlichkeit des Ankaufs oder der energetischen Sanierung begünstigen. Staatliche Fördermittel werden in der Regel nur bei Erfüllung von Gegenleistungen gewährt, die dem öffentlichen Interesse dienen wie z.B. Mietpreis- und Belegungsbindungen oder Energie-Effizienzstandards.
Beispiel Berlin und Brandenburg:
Die Berliner Senatsverwaltung bzw. die IBB fördert den Bestandserwerb durch Genossenschaften mit einem zinsvergünstigten Darlehen. Im Gegenzug müssten 25% der zukünftig freiwerdenden Wohnungen in dem geförderten Objekt an WBS-Berechtigte Haushalte vermietet werden (Mietpreis- und Belegungsbindung). Darüber hinaus bieten das Land Berlin und das Land Brandenburg Förderprogramme über ihre Landesbanken für den Neubau und die Modernisierung von Wohnraum an.
Beispiel Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG):
Um Förderung für eine Sanierung in einem Zug (BEG WG) zu bekommen, muss das Haus nach der Sanierung ein bestimmtes Effizienzhausniveau (z.B. EH-Denkmal, EH85, EH70 usw.) erreichen. Die Förderung besteht hier aus zinsvergünstigten Darlehen und Tilgungszuschüssen. Die Höhe der Tilgungszuschüsse richten sich nach den Effizienzhausniveaus oder nach zusätzlichen Effizienzklassen (EE/NH-Klasse). Für die Beantragung der Fördermittel ist die Einbindung eines Energieberaters erforderlich.
Mit der BEG EM werden die Investitionskosten für Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Bauteilen oder Anlagen bezuschusst. Die Höhe der Zuschüsse richtet sich nach den jeweiligen Bauteilen (z.B. 15% für Sanierung der Außenhülle) und Anlagen (z.B. 30% für den Austausch von Heizungsanlagen). Heizungsanlagen müssen für die Förderung mindestens mit 65% erneuerbaren Energieträgern betrieben werden. Für die Förderung der Sanierungkosten von Bauteilen müssen bestimmte U-Werte eingehalten werden. Die Zuschüsse werden nach der Durchführung der Einzelmaßnahme ausgezahlt. Die Förderung kann ohne Energieberater beantragt werden. Allerdings ist eine Energieberatung empfehlenswert und man erhält 5% mehr Zuschuss für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP).
Direktkredite und Mitgliederdarlehen
Nachrangdarlehen wie Direktkredite und Mitgliederdarlehen sind in der Regel zinsvergünstigte Darlehen von Privatpersonen oder projektnahen Organisationen. Der Nachrang des Darlehens bedeutet, dass die endgültige Rückzahlung des Darlehens im Falle der Insolvenz erst nach der Auszahlung von (im Grundbuch eingetragenen) ranghöheren (z.B. Bank-)Darlehen erfolgt.
Das Verkäuferdarlehen ist eine besondere Form des Nachrangdarlehens. Verkäufer*innen geben Käufer*innen hierbei aus ihrem Kaufpreiserlös ein Darlehen. Alternativ kann der Kaufpreis über einen längeren Zeitraum ausgezahlt werden (Kaufpreis-Stundung). Für Verkäufer*innen kann das dann ein Vorteil sein, wenn sie an längerfristig wiederkehrenden Zahlungen anstatt an einem hohen einmaligen Erlös interessiert sind. Ein solches Vorgehen kann u.U. auch steuerliche Hintergründe haben. Käufer*innen haben eine geringere anfängliche Finanzierungslast, was gerade bei hohen Immobilienpreisen vorteilhaft sein kann. In Einzelfällen können Nachrangdarlehen als Eigenkapitalersatz genutzt werden, um einen Bankkredit für das Projekt zu bekommen.
Das Verkäuferdarlehen kann bei einem Grundstücksverkauf vor allem dann genutzt werden, wenn Verkäufer*in und Käufer*in in einem guten Vertrauensverhältnis zueinander stehen. Es birgt je nach Gestaltung gewisse Risiken, kann aber für beide Seiten vorteilhaft sein.
Besonders in gemeinwohlorientierten Projekten spielen qualifizierte Nachrangdarlehen eine wichtige Rolle. Die Qualifizierung bedeutet im Gegensatz zum „einfachen“ Nachrangdarlehen, dass Darlehensgeber*innen ganz auf ihren Rückzahlunganspruch verzichten, solange die Rückzahlung eine Insolvenz begründen würde. Im Falle der Insolvenz werden die Darlehen also im Zweifel nicht zurück gezahlt. Auch hier lassen sich jedoch bestimmte Risikoprognosen treffen, insbesondere bei Immobiliengeschäften.
Direktkredite für Hausprojekte sind in der Regel qualifizierte Nachrangdarlehen, Mitgliederdarlehen für Genossenschaften ebenfalls. Auch Institutionen können Dikrektkedite vergeben. Der Vorteil für das Projekt ist, dass dieses Kapital in der Regel zinsgünstig ist und unter in der von Banken (aufgrund der bedingten Rückzahlungsverpflichtung) als Eigenkapital gewertet wird. Direktkredite werden der Regel für kürzere Zeiträume (1-10 Jahre) geschlossen und werden dann laufend durch neue Direktkredite abgelöst. Dies bedeutet oft einen kontinuierlich hohen Aufwand für die Projektträger*innen. Vor Abschluss von Nachrangdarlehen sollte eine ausführliche Beratung in Anspruch genommen werden, da hier wichtige Details zu beachten sind.
Genossenschaftsanteile
Das Eigenkapital einer Genossenschaft entsteht durch Einzahlung von Geschäftsanteilen ihrer Mitglieder. Die Höhe des Geschäftsanteils ist in der Satzung geregelt. Ordentliche Mitglieder erhalten durch Einzahlung der mitgliedsbegründenden Pflichtanteile ihr Stimmrecht und den Anspruch auf Förderung durch die Genossenschaft. Investierende Mitglieder (falls die Satzung sie zulässt) erhalten statt einem Stimmrecht oft eine Gegenleistung, z.B. in Form von Zinsen auf ihre Geschäftsanteile.
Die Summe aller Anteile eines Mitglieds wird als Geschäftsguthaben bezeichnet. Genossenschaften müssen einen gewissen Anteil der Geschäftsguthaben ihrer Mitglieder als liquide Mittel zur Rückzahlung an ausscheidende Mitglieder bereithalten. Kündigt ein Mitglied seine Mitgliedschaft oder kündbare weitere Anteile, hat es Anspruch auf Auszahlung der Geschäftsanteile unter bestimmten Voraussetzungen und Fristen, die in der Satzung geregelt sind (Auseinandersetzung).
Der Pflichtanteil eines Mitglieds ist nicht gesondert kündbar und wird nur nach Kündigung der Mitgliedschaft zurückgezahlt. Die Geschäftsguthaben der Mitglieder sind ähnlich wie qualifizierte Nachrangdarlehen eine Art Risikokapital, das im Falle einer Insolvenz u.U. nicht zurückgezahlt wird, weil anderes geliehenes Kapital wie Bankdarlehen vorrangig bedient werden müssen. Allerdings ist das Risiko der Insolvenz bei Wohnungsgenossenschaften empirisch sehr gering, weil die im Eigentum befindlichen Immobilien sehr werthaltig sind und im Ernstfall verkauft werden können, um eine Insolvenz zu verhindern oder die Gläubiger ausreichend zu bedienen.
Mitgliedsbegründende Pflichtanteile
Um Mitglied in einer Genossenschaft zu werden, muss man sich mit einem Pflichtanteil an der Genossenschaft beteiligen. In der Satzung müssen die Höhe des Geschäftsanteils und die erforderliche Anzahl für den Pflichtanteil geregelt sein. Genossenschaften definieren ihre Geschäftsanteile sehr unterschiedlich. Das kann mit ihrem Alter, ihrer Größe oder auch ihrem Zweck zu tun haben.
Unter den Wohnungsgenossenschaften gibt es zwei grobe Richtungen dieses Umgangs:
Traditionsgenossenschaften sind meist weit über 50 Jahre alt und im Hinblick auf Mitgliederzahl und Umsatz tendenziell größer. Sie setzen daher in der Regel eigene Rücklagen als Eigenkapital für den Ankauf oder Neubau von Häusern ein. Junge Genossenschaften sind in der Regel kleiner. Der Kauf oder Neubau von Häusern hängt hier oft zentral von der Höhe der Geschäftsanteile ihrer Mitglieder ab, weil durch sie das erforderliche Eigenkapital finanziert wird.
Praxisbeispiel Luisenstadt eG (§ 15 der Satzung)
(1) […] Der Geschäftsanteil wird auf 260,00 Euro festgesetzt.
(2) Jedes Mitglied ist verpflichtet, mindestens einen Anteil zu übernehmen (Pflichtanteil).
In einem fiktiven Beispiel möchte die Luisenstadt eG ein Haus mit 20 Wohnungen für 3,5 Millionen Euro kaufen. Für das Bankdarlehen braucht sie Eigenkapital in Höhe von mindestens 10% vom Kaufpreis (350.000 Euro). Wenn 20 Mietparteien eine Mitgliedschaft erwerben würden, kommt mit jeweils einem Pflichtanteil aber lediglich ein Betrag von 5.200 Euro zusammen (20 neue Mitglieder á 260 Euro). In vielen Praxisfällen wie diesem sind weitere Pflichtanteile oder freiwillige Anteile notwendig, damit eine junge Genossenschaft den Ankauf finanzieren kann.
Wohnungsbezogene Pflichtanteile
Um das Eigenkapital für einen Hauskauf aufbringen zu können, verpflichten viele Genossenschaften ihre (neuen) Mitglieder per Satzung zur Einzahlung von weiteren Pflichtanteilen. Die Anzahl der Pflichtanteile wird oft nach Wohnungsgröße berechnet.
Beispiel aus der Satzung der WBG „Am Ostseeplatz“ eG
Ein Mitglied der Genossenschaft, dem das dauernde Nutzungsrecht einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes überlassen wurde, hat folgende Geschäftsanteile zu übernehmen:
Für die Überlassung
einer Wohnung | eines Geschäftsraumes | ||
bis 45 m² | 3 Anteile | bis 45 m² | 4 Anteile |
bis 60 m² | 4 Anteile | bis 60 m² | 5 Anteile |
bis 75 m² | 5 Anteile | bis 75 m² | 6 Anteile |
bis 90 m² | 6 Anteile | bis 90 m² | 7 Anteile |
über 90 m² | 10 Anteile | über 90 m² | 11 Anteile |
Beispiel aus der Satzung der Möckernkiez eG
Gemäß § 18 Absatz (2) Satz 2 der Genossenschaftssatzung ist jedes Mitglied, dem eine Wohnung überlassen wird oder überlassen worden ist, verpflichtet, eine nach folgender Formel bestimmte Anzahl von wohnungsbezogenen Pflichtanteilen (Z) zu je 500 EUR zu übernehmen:
Anzahl von wohnungsbezogenen Pflichtanteilen (Z) = Wohnfläche* x 40/100 x EUR 2.300 / EUR 500 (mathematisch gerundet auf ganze Zahlen)
Weitere (freiwillige) Geschäftsanteile
Ein Hauskauf kann unter Umständen Eigenkapital in einer Höhe erfordern, die durch die mitgliedsbegründenden oder wohnungsbezogenen Pflichtanteile nicht zusammenkommt. Die gesetzlich vorgeschriebene Festlegung der Pflichtanteile in der Satzung ist für die Dynamik des Immobilienmarktes mit den dortigen Preisanstiegen nicht immer praktikabel. Deshalb regeln viele Genossenschaften, dass die Mitglieder weitere freiwillige Anteile leisten können.
Kommt im Falle eines Hauskaufs das Eigenkapital durch die satzungsmäßig festgelegten Pflichtanteile nicht zusammen und wollen die Mieter*innen im Haus dennoch den Ankauf mit einer jungen Genossenschaft realisieren, bleibt meist nur die Möglichkeit, weitere freiwillige Anteile einzuzahlen, um das erforderliche Eigenkapital zu finanzieren.
Auch Traditionsgenossenschaten ermöglichen oft freiwillige Anteile. Diese sind dann oft verzinst und bieten somit für neue wie auch alte Genossenschaftsmitglieder eine Möglichkeit, in die Genossenschaft zu investieren. Der Genossenschaft hilft dieses Geld bei Ankauf und Sanierung, da die Zinsbelastung in der Regel geringer ist als bei einem üblichen Bankkredit.
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