Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) trat 1951 in Kraft. Es sollte vor allem dazu dienen, den Anforderungen von Bauvorhaben „unter den gegenwärtigen Verhältnissen“ (der Nachkriegszeit) gerecht zu werden und privates Kapital in den Wiederaufbau und den Wohnungsbau zu bringen. Das Wohnungseigentum und die damit verbundene Wohnungseigentümergemeinschaft können nur durch die Eigentümer*innen beantragt und begründet werden. Das Haus wird dabei mithilfe einer Teilungserklärung oder der Einräumung eines Sondereigentums in Wohnungen (Wohnungseigentum), Gemeinschaftsflächen und nicht zu Wohnzwecken geeignete Räume (Teileigentum) unterteilt. Hierfür muss von den Eigentümer*innen ein Antrag mit entsprechenden Bauplänen bei der zuständigen Bauaufsicht gestellt werden. Die Behörde stellt dann eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung aus, die Voraussetzung für die Teilungserklärung, das Sondereigentum und die Eintragung im Grundbuch ist.

Wohnungseigentum: Selbstnutzung und Kapitalanlage

Eigentumswohnungen werden vielerorts von den Besitzenden als Eigenheim selbst genutzt. In urbanen Zentren zeigt sich jedoch ein anderes Bild: In Berlin entstanden von 2012 bis 2021 zusätzlich 148.543 Eigentumswohnungen durch Aufteilung. Im gleichen Zeitraum wuchs die Anzahl selbstgenutzter Eigentumswohnungen um 42.200 (siehe IBB, Wohnungsmarktbericht 2022, S. 38). Mehr als 60 Prozent der Eigentumswohnungen werden also nicht selbst, sondern als Kapitalanlage und zur Vermietung genutzt. Aufgrund der Möglichkeit von Eigenbedarfskündigungen können vermietete Eigentumswohnungen, abgesehen von zeitlich befristeten Schutz- und Vorkaufsklauseln, ein Risiko für die Mietenden sein.

Im Jahr 2022 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Berlin bei 5.295 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, für Wohn- und Geschäftshäuser bei 2.455 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Wohnungseigentum: Risiko für den Wohnungsmarkt

Diese Entwicklungen zusammen mit der grassierenden Wohnungsnot haben den Berliner Senat im Jahr 2021 dazu veranlasst, das gesamte Stadtgebiet zu einem angespannten Wohnungsmarkt zu erklären und die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen per Verordnung gemäß § 250 BauGB zeitlich befristet zu unterbinden.

Vor diesem Hintergrund ist die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. auch die private Eigentumsbildung durch Wohnungseigentum nicht unbedingt ein probates Mittel, um für sozialverträgliche und langfristige Bewirtschaftungskonzepte in Mehrfamilienhäusern zu sorgen.

Unter Umständen lässt sich die Verwertungstendenz von aufgeteilten Häusern jedoch umkehren, indem Eigentumswohnungen im Paket an gemeinwohlorientierte Unternehmen verkauft werden. Dies scheitert zwar oft an dem hohen Preisniveau von Eigentumswohnungen. Der rechtliche Vorgang der Rückumwandlung ist jedoch vergleichsweise einfach und kostengünstig. Er kann gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags abgewickelt und zur Eintragung ins Grundbuch in einer juristischen Sekunde vor der Eigentumsübertragung umgesetzt werden.

Weitere Infos: Initiative Wohnungsnot-Stoppen