Alternativen zum Verkauf

Erbbaurecht

Anstatt ein Grundstück zu verkaufen, können Eigentümer*innen auch das Recht an dessen Nutzung verkaufen bzw. verpachten. Für das Erbbaurecht wird ein neues Grundbuch eröffnet. Grundstück und Erbbaurecht werden in zwei getrennten Grundbüchern geführt. Das Grundstück (Boden) gehört der einen und die Nutzung des Bodens und der darauf errichteten Gebäude obliegt einer anderen Person.

Die Regeln für diese Konstruktion stehen im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) und die konkreten Rahmenbedingungen werden in einem Erbbaurechtsvertrag gestaltet. Dieser Vertrag bestimmt auf Basis des Bodenwerts einen Erbbauzins und gilt in der Regel für 99 Jahre.

Das Erbbaurecht ist übertragbar. Beide Parteien können ihre grundbuchlich gesichertes Recht unter bestimmten Bedingungen verkaufen. Der Erbbaurechtsvertrag bleibt aber bestehen und sichert so die Rahmenbedingungen der Nutzung langfristig ab.

Nach Ablauf der vereinbarten Dauer geht das Erbbaurecht entweder wieder an den*die Grundstückseigentümer*in zurück oder das Erbbaurecht wird verlängert. Andersherum kann auch der Boden z.B. gestiftet oder an den*die Erbbaurechtsnehmer*in verkauft werden. 

Durch die lange Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags können beide Vertragsparteien finanziell langfristig sicher planen. Die Aufteilung in Bodeneigentum und Bewirtschaftung des Bodens ermöglicht es, die Zuständigkeit nach den Kapazitäten und Fähigkeiten der Vertragsparteien aufzuteilen.

Das Erbbaurecht bringt Grundstückseigentümer*innen verlässliche Einkünfte durch den Erbbauzins. Durch den Vertrag haben sie außerdem die Möglichkeit, die Nutzung des Bodens und der Gebäude langfristig mitzugestalten und ihre Wertvorstellungen festzuschreiben. Den Erbbaurechtsnehmer*innen wird die Finanzierung zum Projektbeginn erleichtert, da sie nur den Kaufpreis für Gebäude und Erbbaurecht zahlen müssen. Den Erbbauzins zahlen die Erbbaurechtsnehmer*innen langfristig über den Wert des Bodens hinaus. Von diesem Mehrwert finanzieren Immobilienstiftungen in solchen Konstellationen z.B. ihre gemeinnützigen Tätigkeiten.

Leibrente

Vereinbaren Käufer*in und Verkäufer*in vertraglich eine Leibrente, erhält der*die Verkäufer*in keinen oder nur einen anteiligen Kaufpreis, dafür aber wiederkehrende Zahlungen, üblicherweise auf Lebenszeit. Geregelt ist das in §§ 759 ff. BGB.

Höhe und Intervall der Zahlungsbeträge werden vertraglich vereinbart, wobei die Rente im Zweifel grundsätzlich für drei Monate vorauszuzahlen ist. Die Leibrente kann durch eine Reallast grundbuchlich gesichert werden und wird oft durch ein Wohnrecht des*der Verkäufer*in ergänzt. Eine Leibrente ist im Gegensatz zum Erbbaurecht nicht übertragbar.

Käufer*innen, die eine Leibrente vereinbaren, sind oft gemeinnützige Stiftungen. Ihnen wird ein ggf. verbleibender Restbetrag dann vertrauensvoll und sinnstiftend zugedacht. In Immobilienkreisen wird die Leibrente mitunter kritisiert, weil den Käufer*innen unterstellt wird, dass sie auf einen finanziellen Vorteil durch den Tod der Verkäufer*innen spekulieren. Der finanzielle Vorteil kann durchaus gegeben sein, das ist richtig. Jedoch wird die Leibrente üblicherweise aus freien Stücken und auch von Verkäufer*innen ganz bewusst vereinbart. Er oder sie muss nicht plötzlich mit einem größeren Verkaufserlös hantieren, sondern profitiert von einer sicheren Zusatzrente.

Nießbrauch

Der Nießbrauch stellt keine vollwertige Alternative zum Verkauf dar, soll hier jedoch aufgrund der häufigen Anwendung in Verbindung mit einem Verkauf ebenfalls erwähnt werden. Die berechtigte Person kann (im Unterschied zum Wohnrecht, zur Pacht oder Miete) die sogenannte „Fruchtziehung“ beanspruchen – auch gegenüber jeder dritten Person. Damit sind z.B. bei einem landwirtschaftlichen Grundstück die Ernteerträge oder bei einer Wohnung die Mieteinnahmen gemeint.

Eigentümer*innen einer Immobilie können ein ganzes Haus verkaufen und sich für die Wohnung, in der sie weiter wohnen wollen, ein Nießbrauch eintragen lassen. Sie können dann dort mietfrei wohnen oder die Wohnung weitervermieten. Dafür bekommen sie einen geringeren Kaufpreis.

Der Nießbrauch ist bei Immobilien durch Eintragung ins Grundbuch bestellt und damit ein dingliches Recht. Das heißt es bleibt auch bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird – der Nießbrauch ist also unabhängig vom Eigentumswechsel. Gleichzeitig ist der Nießbrauch aber auch an die Person gebunden und nicht vererbbar.

Wohnrecht

Auch das Wohnrecht ist keine echte Alternative zum Verkauf, kann jedoch ebenfalls damit verbunden werden, etwa wenn der*die Verkäufer*in im Haus wohnen bleiben will. Das Wohnrecht wird üblicherweise grundbuchlich gesichert und richtet sich dann nach § 1093 BGB. Es berechtigt im Gegensatz zum Nießbrauch lediglich zur Nutzung eines (Teil-)Gebäudes oder einer Wohnung. Das Wohnrecht kann sehr unterschiedlich ausgestaltet werden wie bspw. durch mietfreies Wohnrecht, Wohnrecht mit reduzierter Miete, Wohnrecht mit voller Miete. Das Wohnrecht kann auf eine bestimmte Zeit oder Lebenszeit vereinbart werden. In der Regel ist das Wohnrecht nicht vererbbar.