Wertermittlung

Die sozialverträgliche Wertermittlung

Die GIMA ermittelt einen realistischen Kaufpreis, der für die Verkäufer*innen eine angemessene Vergütung darstellt, den Ankauf für die Käufer*innen wirtschaftlich macht und für die Mietparteien tragbar ist. Für diese Kaufpreisermittlung wird ein vereinfachter Ertragswert anhand der Bestandsmieten ermittelt und mit einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung unter gemeinwohlorientierten Rahmenbedingungen kombiniert.

Uns geht es darum, einen Kaufpreis zu ermitteln, der mit einer moderaten Mietentwicklung finanzierbar ist und keine erhöhte Gewinnerwartung (Eigenkapitalrendite) einpreist. Wir wollen erreichen, dass Wohnraum auch für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen erschwinglich bleibt. Der ermittelte Preis passt zum jeweiligen Haus und unseren Kaufinteressenten. Dadurch sind die von uns begleiteten Verkaufsprozesse pragmatisch und kommen ohne aufreibende Preisverhandlungen aus.

Verkehrswert

Die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) legt Regeln zur Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) fest. Dieser Wert gibt an, welcher Preis für eine Immobilie unter idealisierten Marktbedingungen voraussichtlich erzielbar wäre. Die Berechnung erfolgt anhand einer Kombination von drei Verfahren: Das Sachwertverfahren ermittelt die hypothetischen Herstellungskosten des Gebäudes. Das Ertragswertverfahren betrachtet die (potenziellen) Mieteinnahmen. Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien ab.

Maklerbüros bieten oft eine Mischung aus Ertragswerverfahren und Marktwerteinschätzungen an. Hierbei wird oft auf die Attraktivität der Umgebung und zusätzliche „Entwicklungspotentiale“ wie Dachgeschossausbau und progressive Mietenentwicklung Bezug genommen.

Die Bezugnahme auf potentielle Zielmieten zur Ermittlung eines Kaufpreises ist kritisch zu betrachten. Hieraus resultieren Kaufpreisangebote, die mit den Bestandsmieten nur schwer bis gar nicht refinanzierbar sind. Selbst in Berlin können auf solche Angebote, wenn überhaupt, nur Akteure eingehen, die eine preistreibende Verwertung durch Aufteilung in Wohneigentum und Weiterverkauf bezwecken. 

Gemeinwohl-Parameter

Gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen rechnen anders: sie schauen auf die aktuellen Mieteinnahmen und fragen, welche Investitionskosten durch diese Einnahmen refinanziert werden können. Moderate Mietsteigerungen, Instandsetzungskosten und zukünftige Sanierungskosten können in diese Rechnung aufgenommen werden. Es wird also ein Gesamtkostenplan und ein Kaufpreis ermittelt, den sich das Unternehmen und die Bewohnerstruktur leisten können.

Die Käufer*innen erklären sich darüber hinaus mit folgenden Prinzipien überein:

1. Langfristige Eigentumsbindung – kein Weiterverkauf
2. Energetische Sanierung zugunsten der Nutzer*innen – keine Luxusmodernisierung
3. Keine Aufteilung des Objekts in Wohn- und Teileigentum
4. Ermöglichung der Mitbestimmung von Mieter*innen
5. Kostendeckende Mieten im Bestand und bei Neuvermietung